飲食店の物件選び完全ガイド｜居抜きとスケルトンはどちらがおすすめ？

飲食店開業で最も重要なのは物件選び

飲食店経営では、「立地が全て」と言われることがあります。

実際には、

• コンセプト
• 商品力
• 集客力
• 経営力

も重要ですが、物件選びが失敗すると成功確率は大きく下がります。

また、物件は開業資金にも大きく影響します。

特に、

• 居抜き物件
• スケルトン物件

の選択によって、初期費用が数百万円〜数千万円変わることもあります。

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居抜き物件とは？

前の店舗で使用していた設備や内装が残っている物件です。

残っていることが多いもの

• 厨房設備
• カウンター
• 客席
• 空調設備
• 給排水設備

など

居抜き物件のメリット

• 開業資金を抑えられる（最大のメリット。厨房設備や内装を流用できる場合があります）
• 開業までが早い（工事期間を短縮できます）
• 融資額を抑えやすい（初期投資が少なくなります）
• 開業リスクを下げやすい（運転資金を多く確保できます）

居抜き物件のデメリット

• 設備が古い場合がある（故障リスクがあります）
• レイアウトの自由度が低い（理想の店舗を作りにくいことがあります）
• 前店舗のイメージを引き継ぐ（業態によってはマイナスになることがあります）
• 修繕費が発生する（想定外の費用になる場合があります）

スケルトン物件とは？

内装や設備がない状態の物件です。

コンクリート打ちっぱなしの状態をイメージすると分かりやすいでしょう。

スケルトン物件のメリット

• 自由に設計できる（最大のメリット）
• ブランドイメージを作りやすい（コンセプトを反映できます）
• 新しい設備を導入できる（効率的な厨房設計が可能です）

スケルトン物件のデメリット

• 開業資金が高額になる（大きな課題です）
• 工事期間が長い（オープンまで時間がかかります）
• 融資額が大きくなりやすい（返済負担も増えます）

どちらがおすすめ？

結論から言うと、ケースによって異なります。

• 初めて開業する人：居抜きがおすすめ（初期費用を抑えられ、リスクを減らせます）
• コンセプト重視：スケルトンが向いています
• 小規模店舗：居抜きとの相性が良いです
• ブランド店：スケルトンを選ぶケースが多くあります

立地選びで見るべきポイント

• 商圏人口：まず確認します
• 人通り：昼夜で確認しましょう
• 競合状況：競争環境を把握します
• 視認性：見つけてもらいやすいかが重要です
• 家賃：売上予測とのバランスが必要です

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家賃の考え方

よくある失敗が、「良い場所だから契約する」です。

重要なのは利益です。家賃が高すぎると経営を圧迫します。

飲食店向け物件チェックリスト

• 重飲食可能か
• ガス容量は十分か
• 給排水設備は問題ないか
• ダクト設置可能か
• 営業時間制限はないか
• 駐車場は必要か
• 看板設置可能か

契約前に確認すべきこと

• 前テナントの閉店理由（重要です）
• 設備の所有権（居抜きでは特に確認します）
• 修繕義務（誰が負担するのか確認しましょう）
• 原状回復義務（退去時の費用に影響します）

内装費との関係

物件選びは内装費にも影響します。

居抜きとスケルトンでは、数百万円以上差が出ることもあります。内装費の詳細は別記事で解説しています。

融資との関係

物件取得費や内装費は、創業融資の金額にも影響します。詳しくは飲食店の創業融資ガイドをご覧ください。

よくある失敗

• 家賃だけで決める
• 人通りだけで決める
• 設備を確認していない
• 開業後の運転資金を考えていない

よくある質問

初心者は居抜きが良いですか？

多くの場合おすすめです。

スケルトンは危険ですか？

危険ではありませんが初期投資が大きくなります。

家賃は売上の何％が目安ですか？

業態によりますがバランスが重要です。

立地と家賃はどちらが重要ですか？

両方重要ですが、利益が残ることが前提です。

まとめ

飲食店開業では、物件選びが経営の成否を大きく左右します。

特に、居抜きとスケルトンの選択によって、開業資金やリスクが大きく変わります。

初めての開業であれば、まずは居抜き物件を中心に検討し、運転資金を十分に確保することがおすすめです。

物件選びは「借りること」が目的ではありません。開業後も利益を残せる店舗を作るための第一歩として慎重に判断しましょう。

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